[font=微软雅黑]昨天刚刚公布的美国12月S&P/CS 20座大城市未季调房价指数环比下降0.1%。最近五周美国按揭贷款申请数量更是暴跌16%，创下近14个月来最大跌幅。目前的贷款申请需求已经回落至 1995年水平。购房需求的下降不仅令摩根大通追加裁员数千人，更是让富国银行不得不重新拥抱次贷。 [/font]

[font=微软雅黑]美国房地产市场供不应求[/font]

[font=微软雅黑]再加上此前零售、非农等一系列数据不景气，人们不得不开始进一步忧虑美国经济复苏的前景。那么，美国房地产市场到底状况如何？地产咨询公司John burns的分析，或许可以让你更加接近事实真相。[/font]

[font=微软雅黑]John burns主要从供应和需求两方面对房地产宏观形势进行评估：[/font]

[font=微软雅黑]1、增加房地产供应：在过去几年中，每建造一栋房屋可以带动两个新增就业，考虑到如今平均每个家庭仅拥有1.2个就业岗位，美国显然需要盖更多的房子。[/font]

[font=微软雅黑]2、房价面临上涨压力：房价上涨是由需求(买房者)和供应(卖房者)的不平衡拉动的。而反映供需的最佳指标就是市场住房库存供应的去化时间。在 过去31年中，房价平均增长速度要比通胀高1%，市场上住房供应的平均去化周期为7个月。当供应减慢的时候，价格就会升高，反之亦然。[/font]

[font=微软雅黑]房地产供需详解[/font]

[font=微软雅黑]当一个房主用旧房置换新房时，他们并不会影响市场的供需，因为他们在增加1套需求的时候也增加了1套供应。也许有人会详细分析他们两套房子的价位或档次不同，但这里无需分析这些细节。真正影响整体市场供应的是那些纯粹的买家和纯粹的卖家。前者会拉低供应，而后者会增加供应。[/font]

[font=微软雅黑]纯买家：[/font]

[font=微软雅黑]1.First-time buyers：首次买房者，之前大多在租房[/font]

[font=微软雅黑]2.Divorcees：离婚者[/font]

[font=微软雅黑]3.( im)migrants：移民者，到了一个新地方后有买房需求[/font]

[font=微软雅黑]4.Second-homes：二套房购买者[/font]

[font=微软雅黑]5.Move-up/move-down：再买一套房，并将前一套房作为投资[/font]

[font=微软雅黑]6.Investors：投资者，包括国外投资者及机构买家[/font]