“去美国抄底”，这是许多中国买家的热切心理，但“跨洋抄底”想想远距离遥控，又吓退了许多潜在买家，使许多的投资者失去了赚钱的好机会。其实美国买房更多是要依赖于第三方--经纪人，还有各种“检查”。围绕这两点，总共有12个步骤，基本上就包括了所有买房的主要方面。 1.雇佣房地产经纪人 Find a Real Estate Agent 美国法律规定买方经纪人一定要代表买方的最大利益。经纪人都有经过严格的考试， 获得本州的房地产经纪执照才可以从事房地产买卖。每一个经济都必须加入各州房地产经纪人公司， 遵守行业法规。在经纪人代表你看房之前，一般要签一个买方的代理协议。买方不用付任何佣金， 按美国惯例由卖方负责买卖双方经纪人的佣金。 2. 经纪人介绍， 选房， 看房 Showing the Property 经纪人会根据你的购房要求帮你选择合适的房源，陪同你看房直到你满意为止。 3. 签订买房合约书，商定价格 Making Offer 选定目标后，买方经纪将对该房产做综合评判和市场分析，给出具有实际参考价值的估价，请您决定针对卖方价格做出的对自己最有利的买价和条款。买价和所有条款组成的文件即购屋的意向合约。 经济人帮助与卖方协商价格，填写购屋的意向合约书，为买方争取最好价格。卖方收到买家的出价， 意向合约和资金证明後可能还价Counter Offer，买方经纪人将以客户利益最大化为原则，代表您与对方进行反复谈判，直到取得满意结果。 4. 定金存入第三方公证托管公司。 进入过户交易 Open Escrow 美国的房屋买卖要通过第三方公证托管公司Escrow Company完成，以保证买卖双方的利益。 意向合约经谈判後的修订变成正式购屋合约，与您的定金（惯例约为房价的3%）一起进入公证过户公司，定金会放在专门的信托帐户保管，由过户公司主持进行相关产权转移，税务支付，交易法规的执行，文件签署， 资金交割等。 5. 房屋检查 Home Inspection 由买方雇请独立的有执照的房屋检查公司，对所买房屋的地基，结构，屋顶， 设施和水电气等进行全面的检查，出具房屋检查报告，任何发现的问题都可以与卖家协商，以保障买家的利益。根据具体情况，卖家可以选择全部维修，部分维修或者贴补全部或部分维修费用；卖家也有权在达成交易合约时以不做任何维修为条件。买家也有权因发现不可接受或不可能修好的严重状况而取消交易。 6. 贷款和估价 Mortgage Loan Processing &Appraisal 如果需要贷款，整体购屋交易的时间从进入过户交易算起，至少需要30-45天。贷款银行要由认证的第三方评估机构对房屋进行价格评估。评估报告由第三方评估机构提供。如果评估价格比成交价格低，可以和卖方协商价格。而一次性现金买断只要资金已在美国，通常20 天以内，最快可一个星期完成所有手续。 7. 审阅房屋报告 Review **ller’s disclosure 美国加州房地产法很保护买方利益，卖方需要提供很多关於房子的报告。例如：前期屋主 （ 产权 ） 报告，白蚁报告，地区自然灾害报告，含铅涂料报告，周围污染物报告，卖主所知道的房屋任何问题的报告，等等（这个报告要求卖方要如实填写，如有不实，交易後买方很有可能胜诉要求赔偿）。如有问题要求卖方修理。这些报告的费用一般由卖方提供。 8. 取消意外限制条款 Contingency Removal 为保护买家权益，我们在请你出价时，会建议您在合同里选择三个意外限制条款，A.在房屋检查有严重问题，B.贷款得不到批准，C.估价报告远低於买价的这三个非本人主观意愿的情况之下，可以中止交易，全额拿回订金。（现金买家不适用贷款限制条款）一般在签约後17天之内，这三个问题不复存在，买家就需要签署取消意外限制条款。取消意外限制後交易才能得以保障。 9. 白蚁检查 Termite Report 加州房屋以木质结构为主，房屋交易前法律要求必须做白蚁检查。惯例做法是卖主在交易的最後步骤之前请白蚁检查公司出具报告，如需杀除白蚁，将根据买卖合约签订的条款来执行 10. 做签字前房屋的最后的检查 Final Inspection 由经纪陪同对房屋内外作最後检查，确认维修项目和白蚁项目如约完成 11.购买有关保险 Home insurance 主要是火险和责任险。50万的房子在每年$350美金左右。 12. 如有贷款，签署贷款文件，付齐房款 Clo** Escrow 交收钥匙，通知水电气公司变更屋主资料，您正式成为新的主人。大约一周后，你将收到产权证及所有权保险单。