房地产业预测美国的房价在2015年会与今年持平。业内人士认为,如果有波动，也是很缓和的。也许会涨，但是缓和的涨；如果说会跌，也是缓和的跌。而房价的持平与大量资本将从中国回流美国有关系，中国的投资环境开始向下走，因此中国的资本急于能够找到一个避风港。

美国住房自有率持续走低

根据美联储经济数据，美国的平均房屋自有率下降到了64.8%。加州在2006年住房拥有率最高，达到60%，目前降到了54%，回落到1990年的水平，大洛杉矶包括橙县地区房屋自有率目前为49.1%。在人口结构中，从1994年至2014年20年间，中年、青壮年房屋自有率有所萎缩，只有65岁以上人群的住房拥有率在增长，其它年龄层拥有房屋的比例都是负增长。

业内人士分析原因认为，美国目前房价增长高于薪资增长，中产阶级福利少，税赋重，造成房价相对较高，普遍买不起。

出租市场繁荣 公寓需求最紧俏

凡事有利有弊，因为房屋自有率下降，房客增多，业内人士预计美国的出租房市场将持续火爆。根据他提供的数据，美国出租市场上的住宅平均20多天就会租出去，过去四年的总体趋势是缩减，单户住宅的平均租金为2400美元左右，与2010年相比，增长幅度不大（2150元）。

在所有住宅类型中，公寓需求在全美激增，因此公寓的投资也最抢手。业内人士认为，公寓的投资稳定，风险较小，不过投资回报率相对低一些。1995年至2014年，公寓出租的中间价格从430元左右持续增长到了750元。

知名小型连锁店投资行情看好

根据业内人士提供的资料，美国零售商家物业出租资本回报率在7-8%之间，南加州知名的连锁商家，如麦当劳、7-Eleven、Jak in the Box等，回报率在4%-5.5%之间，购物中心投资回报率在5-7%之间。

业内人士表示，在投资购物中心时，可以考虑买知名廉价商品连锁店，如99美分店，1元店，这些预计将有多年的荣景。其它知名的连锁（单一房客）店，如Walgreens, CVS, BOA, CITIBANK, 麦当劳，7-Eleven，Jak in the Box等，抗跌性都较高，适宜投资。

办公写字楼空屋率在增加

业内人士不建议投资一般的办公写字楼，“暂时不要考虑。”他解释说，因网上办公便捷和为节省汽油费，居家办公的职工增多，不去办公室，写字楼的空屋率在增加，租金的增长也受阻。他举例说，在南加工业市的一栋A级的高端办公大楼，房价一直在下走，空屋率往上走。

保留好的房客胜过涨房租

对已经投资商业地产的业主，业内人士建议，好房客的长期租赁价值高于租金的狂升。为了留住好的房客，业主宁可不要涨租。

特别是在商业不动产投资中，业内人士表示，房地产税、物业保险、公共管理费用这三大项支出实际上都是由房客承担缴付的。至于物业坏了，需要业主修理。这些修缮的部分是资本的一部分。修理之后，或加建、改建，做了资本的投入以后，房地产税、保险的增加部分实际上仍然是由房客支付的。

美国房产资本回报率高于中国

在美国投资需建立正确的投资观念，因为在这样成熟的经济社会里，投资难有暴利回收。中美两国的投资回报率算法有差异。如果将两国的资本回报率（Capitalization Rate）折合成同一个标准，即净利NOI（Net Operating Income）除以投资金额=资本回报率，业内人士发现，美国房地产资本回收率高出中国约2%至3%。

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