目前美国房地产市场“需求饱和”与“局部泡沫”是最具代表性的特征。首先，数据显示，到2006年底，美国的人口已达到3亿人，平均每个家庭2.6人，平均约2／3的家庭拥有自己的住房。这对于生活保持较高流动性的美国人而言，如此之多的人已拥有住房，对新建住宅的需求必然下降。同时，由于美国部分传统产业衰退在持续，失业率扩大，二手房交易日益不活跃，使持续上涨的房价体系更因缺乏基础而呈现出脆弱性。

美国置业：美国房产特征面面观

1、“需求饱和”与“局部泡沫”

目前美国房地产市场“需求饱和”与“局部泡沫”是最具代表性的特征。

首先，数据显示，到2006年底，美国的人口已达到3亿人，平均每个家庭2.6人，平均约2／3的家庭拥有自己的住房。这对于生活保持较高流动性的美国人而言，如此之多的人已拥有住房，对新建住宅的需求必然下降。同时，由于美国部分传统产业衰退在持续，失业率扩大，二手房交易日益不活跃，使持续上涨的房价体系更因缺乏基础而呈现出脆弱性。

其次，美国的局部地区房价明显过高，在旧金山、纽约等地，一套住宅平均价早已在100万美元以上，而此轮上涨恰恰是东北、西部等地的高市值品种推动的。与之相比，美国房地产内其他地区的价格涨速明显乏力，这使得市场很难认同房地产价格级差继续高速扩大。

2、资金成本下降促进房地产业繁荣

事实上，2005年时，美国房地产已开始出现需求下降的信号，但在大量新建住宅不断高价上市带动下，房价得以维持在高位。在2000-2005年期间，美国房地产住房开工数迭创新高，每年平均为200万套，成品住宅销售超过600万套，2005年的住房装修开支甚至达到创纪录的1620亿美元。

这轮美国房地产热潮的推动因素有很多，比如人口分布调整、产业重心迁移、各种对借款人很有利的选择条款、婴儿潮(Baby Boom)一代对住房的特殊喜好、大量的外来移民需求以及股市总体表现不佳等等。不过，我们认为，所有的资产价格攀升几乎都和资金成本下降有关，对于美国房地产市场的热络而言，税收优惠和利率下降可能起到了决定性作用。