一、房地产调控政策的潜在问题    上涨不是从今年1到9月份开始的，应该说上涨是在去年就开始了。今年的房价上涨的重要原因是去年和前年土地供给负30%的增长，主要城市的土地供应量都在下降。北京、上海等发达地区由于占有更多的资源，人流集中度不断提高，因此房价上涨较快。但是现在土地短缺呈现结构性错配，人口集中流向的大中城市土地供给尤其不足。李克强总理最近提出，要让1亿农民城进城。国土资源部根据国务院的命令，新增了1200万亩的供地，但是仍然主要集中在中小城市。    货币并不是本轮房价上涨的主要原因，房价尤其是和个贷没有关系。今年1到10月份的个贷低于去年的整体个贷。个贷在整个一手房销售额的比例只占21%，但是央行、银监会都认为个人住房消费信贷的杠杆太高了。而现在的政策是限制个贷，可能存在政策误判。从9月份来看，房价涨幅已经差不多了，和8月份相比涨幅是下降的。但是这时候出台了政策，最后的结果一定是迫使下一轮涨价涨得更高。    现行的调控政策不是在供给侧上进行改革，而是在需求侧上进行改革，抑制了大城市的高速发展。在需求侧上进行的价格调控，最后会导致需求在一段时间后的爆发。最近若干境外投行有类似预测，认为近期房价可能会因为政策抑制而下降，但是会在2017年上涨。未来调控政策可能更快地反弹，长期不利于对市场的稳定。    **的房地产宏观调控的另一个问题是在抑制和刺激之间频繁的变动。对房地产市场的调控已经成为了一种重要的宏观调控的手段。国家的调控政策是为了解决短期问题，为了经济增长而刺激房地产市场会影响房地产长期的自然发展。2008年房价持续下降，但是刺激政策导致了房地产价格暴涨，然后**又出台政策打压房价。之后的“去库存”，又是一轮刺激政策，比如对大学生买房的补贴。在去年年底和今年年初，中国的经济持续疲软，有两个手段能对短期稳增长起到根本性的作用，一个是地方**投资更多的基础设施建设，第二个是刺激房地产市场。房地产的销售增加从去年已经开始，趋势是这样的。但是今年**又加了一把劲，要去库存。一些地方是省里列一个指标，把指标分解到各个地方。这样的话，市场回暖了，投资增加了，总的固定资产投资的增长速度也还不是那么快，房地产投资的增长速度在5%左右。但是从原来的零增长，负增长到现在，房地产回暖对总体经济增长发挥了作用，从而也满足了**稳增长的意愿。    限购限制了房地产交易，也限制了百姓的投资渠道。我们现在最担心人民币贬值的压力。过去两年时间，国内资本市场景气的时候，贬值压力就不那么突出；国内资本市场不景气了，贬值压力就突出了。股票市场、债券市场、房地产市场，哪个市场景气，资本就流向哪个市场。当所有国内资本市场都不景气，资本就开始外流。从总体上来说，百姓仍然缺乏投资渠道。    房地产调控的问题归根到底是怎么摆正市场和**之间关系的问题。宏观经济学的“卢卡斯批判”指出，任何宏观经济的计量模型都不可以用于政策制定，因为这个政策的实施本身会改变模型参数。房地产调控的错误类似。如果按照已有经验总结出的趋势来制定政策，政策效果很可能走向反面。 二、对于房地产市场的担忧    **对于房地产市场的调控是出于三个方面的担忧。一是，对于房地产市场的争论已经成为了有房群体与无房群体之间的矛盾，这一社会矛盾是令人担忧的。二是，房价上涨导致房地产市场吸引了大量资源，其它产业的投资很难快速增长，产业转型难度加大。三是金融风险的问题。如果是价格上涨过快，一旦房价下跌，可能导致整个市场崩溃，例如美国的次贷危机。    今年前三季度经济增长企稳，建筑投资增加，一些传统行业的订单在上升，但是房地产一旦冷却，明年的增长未必能稳住，仍有较大的下行压力。下行压力下，**如何看待房地产市场的问题，现在不是很清楚。从宏观的角度来说，一定要谨慎。在历史上，房地产市场从1998年以来确实发挥了很大的作用。但是现在需要谨慎看待房地产市场对中国经济增长的支持作用。在产业转型的过程中，新旧动能转换不是很顺畅。回过头来寻求旧的增长动力，一个是基础设施，一个是房地产投资，来支持经济增长，不停地来来回回的调整是很危险的。    中国的房地产目前的状态给中国的企业家精神带来很多的伤害。改革开放以来，中国市场套利的空间很大，干什么都赚钱。但是房地产包含大量的政策性套利，抑制了企业家创新的动力。中国的富豪中经营房地产的人很多，而美国等国家的富豪更多的是做科技行业，从事真正的创新。如果说在这种情况下，大家都认为干什么都不如买房子赚钱，对于人们的心态，特别是年轻人的选择，都会带来一系列影响。而创新是什么呢？一开始都是亏损的，若干年以后可能成功也可能失败。一个国家在这样的市场上，稍微追逐套利就可以大把大把的赚钱的话，很难相信中国企业家能够真正有一点耐心，去做那些需要十年二十年打造的事业。 三、房地产市场的前景    这一轮宏观调控旨在让房价上涨高的十几个城市把房价降下来。强行下压房价未必有利于中国宏观经济。目前房地产对GDP贡献度是8%，如果加上带动的钢铁、水泥、家具、门窗等行业，大概有9%。与美国相比，房地产在中国经济中占的比例并不高。2008年后，房地产对GDP的总贡献度最低是12.6%。中国在城市化发展的过程中，房地产应该会占更大的比重，未来房地产仍然有高速发展的潜力。    回到房地产，在现有的前提条件下，基础设施投资和房地产的重要地位很难被替代。总结全世界历史上城市化的规律有四个，第一个规律是从农村走向城市，第二个规律是从小城市到大城市，第三个规律是从市中心到郊区，第四个规律是形成城市群。1960年的时候，全世界只有2个千万级以上的城市，1980年的时候达到了8个，2010年的时候24个，这时候中国有6个。预计2030年，中国会有20个以上的城市群。    中国的城市化已经出现了第一个规律，就是从农村向城市的迁移，2亿多农民来到了城市。但是中国仍然需要更多农民进城，因为农民太多是富不起来的。他们必须进入城市，才有可能变得富裕。从农村进入城市，从中小城市进入到大城市，这两个阶段正在进行中。但是我们没有第三个过程，就是市中心向郊区转移，这是因为宅基地的问题。土地制度导致第三个过程中断了，所以第四个过程——城市群也难以形成。城市化过程中断的结果就是在大中城市可能有房地产泡沫，房价居高不下。