在泡沫期间，虽然美国人犯了很多错误，但是他们在房屋理财方面更加成熟。展望未来，房地产泡沫后的废墟很可能会滋生一种新的、积极的冒险精神，正如20世纪30年代早期那样。    美国最早的房地产泡沫发生于上世纪20年代的佛罗里达州。佛罗里达位于美国东南沿海，冬季气候温暖湿润，是美国人冬天度假或定居的理想场所。随着需求的增加，土地的价格开始慢慢升值。从1923到1926年，佛罗里达的人口数量暴涨，土地的价格升幅更是惊人。在迈阿密近海的200公里地段，各种房地产项目如雨后春笋般兴起。1925年迈阿密只有75000人口，但其中有25000个地产经纪人和超过2000家的地产公司。    随着沿海的土地逐渐投入市场开发，新进的资金无法支撑土地价格的不断飙升，财力较弱的炒手首先被贷款压垮投降，银行只好收回土地到市场拍卖，这些土地又带给市场新的压力。当买主逐渐消失之后，银行只得纷纷宣布倒闭或破产。这次房地产投机狂潮使得股市大幅下跌，不仅严重地打击了美国经济，还造成了20世纪30年代全球性的经济大萧条。    在这之后的1940到2006年，美国住宅价格一路上涨，其间没有出现过全国性房价坍塌的事件。长达60多年的经验似乎足以说明房价持续上涨的合理性，人们甚至认为房价将持续乃至永远上涨。

                                                                     图片选自金嘉研究院        20世纪90年代，许多宏观经济因素再次共同促进了美国房地产行业的发展。例如，从1994到1999年，由于不断降低的利率、各大城市的复苏、二战后婴儿潮时期出生的人们退休后改善居住环境的需要，房屋价格以每年4.4%的速度健康发展。但是从2001年和2002年开始，房价就产生了迅猛的上涨。事实上在20世纪20年代的时候，佛罗里达的房地产热潮在股市热潮之前就吸引了全国的注意力，只不过时间很短。这次同以往一样，人们都不怀疑它的持续性，形势很快变得狂热起来。 21世纪美国房地产泡沫的形成是许多新老因素共同作用的结果。土地和房地产本身吸引了许多具有煽动力的销售人员，比如电影《欲潮》（The Fountainhead）中的霍华德·罗克和《美国丽人》（American Beauty）中彼得·加拉格尔饰演的房地产大亨巴迪·凯恩。此外，美联储也在其中起到了关键作用。在“9·11”事件之后，美联储主席格林斯潘大幅度降低联邦基金利率，在几个星期内从3.5%降到了1.75%，以此来刺激经济复苏。2003年6月，这一利率更是降低至1%并且维持了一年。在这种情况下，房屋抵押贷款的利率也从2000年的8%降低至2003年的6%。时任美联储理事的伯南克警告说，对于通货紧缩的担忧“并非空穴来风”。    这种低利率对房地产和信贷业的影响主要体现在供应和土地有限的地区，比如在海边和城市，低利率意味着人们可以为同一栋房屋付出更高的价签，因此房屋价格迅速上涨。在2003年到2005年，东北部地区的房屋价格上升了29.2%。在土地供应充裕的地区，比如凤凰城和拉斯维加斯，低息贷款很快带来了新社区和公寓的开发。从2002到2005年，该地区的房价上涨了21%。而且，几乎在所有地区抵押贷款以及相关的债务都在上涨。

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    随着低息资金，某些情况下甚至是免费资金很快进入了房地产业，二手房交易量很快从2001年的525万套上升至2003年的617.5万套。与此同时，房屋的平均价格也从147500美元上升到17880美元，增幅达21%。新房交易量也从2001年的160万套上升至2003年的185万套。诚然，房地产提供了大量的工作岗位，接受了许多过剩的生产力。建造、销售、装修和翻新房屋都是需要大量劳动力的工作。每建造或销售一套房屋，都会涉及到抵押贷款经纪人和律师、产权保证人和契约公证人、评估师和搬运工、建筑师和工程师、装修工人和建材零售商、水泥和木材生产商、庭院设计师、园艺师和灭虫工人等。北美信托银行的经济学家阿沙·邦加罗尔发现，从2001年11月到2015年10月期间，房地产业所提供的岗位占整个私营机构的36%，也就是说230万岗位中的83.6个。    税收政策也为房地产投机者提供了有力的条件。卖掉自己现有住房的人所获得的利润可以享受最高位500000美元的免税额。而且根据美国《国内税收法典》第1031条款，卖掉投资性房地产的人们如果在180天之内把所得资金投入新的投资性房地产，也可以享受延迟缴税。这一优惠措施虽然寿命不长，但是大大刺激了瓯子这把资金留在房地产中。