长时间以来，钜派投资了解到许多经济分析认为，房价的持续上涨将会对居民消费形成挤出效应。然而，钜派投资今天分享的这篇文章将会给大家带来一种全新的解读。         钜派投资认为，虽然从政策上理解，房地产被视为刺激消费的利器。但经济学理论和关于房地产对消费的影响，则普遍认为存在三种效应：    一是挤出效应，即高房价直接减少了购房和租房家庭的可支配收入，从而被迫压缩非居住性支出；    二是财富效应，即房地产繁荣和房价上涨使得住房拥有者财富增加，即使在不出售住房的情况下也能提高消费积极性，另外，一旦住房作为二手房出售后，卖房者持有大量现金也能刺激消费；    三是带动效应，即新购房者购房后将带动建材、家电消费，刺激居民的整体消费。    因此，钜派投资认为，从理论上看，房地产市场对居民消费的正负两方面的影响都存在。    从政策上看，房地产市场承担了刺激消费、拉动内需的重要工具角色，这一政策起源要追溯到1997年亚洲金融危机。当时，人民币汇率不贬值的承诺使得出口大幅衰退，刺激消费、拉动内需成为当年“保8”的重要政策目标，而住房货币化改革与高校扩招成为当年刺激居民消费的两大重要举措。    钜派投资了解到，1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》（简称“23号”文件），明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，启动了取消福利分房为核心的住房改革，也拉开了中国房地产市场黄金二十年的大幕。    钜派投资同时搜集一组数据，带你了解地产对居民消费有何影响？在此，钜派投资用社会消费品零售总额代表居民消费的整体水平，商品房销售面积代表房地产的景气水平。从下图可以看出，2010年以来，全国社会消费品零售总额增速单边下行，但商品房销售面积却经历了两个明显的上涨和下跌周期。         由此可见，钜派投资认为，房地产景气周期与居民整体消费水平的相关性并不显著。更进一步的数据表明，社会消费品零售总额的增长速度与居民人均可支配收入的相关性，要远远大于与房地产市场的相关性。    尽管从整体上看，房地产周期与整体消费水平没有明显的相关关系，但是就各大类消费而言，仍然存在一定的相关关系。对此，钜派投资总结为三大关系。    第一种是正相关，在此，钜派投资举例为家具类、家用电器和音响器材类、建筑及装潢材料类，这三类作为住房销售后的衍生性消费需求，和房地产销售增速存在明显的正相关，但二者有2-6个月的滞后期，这正是购房后装修的时间段（参见下图）。         第二种是钜派投资认为几乎不相关，如粮油、食品类和服装鞋帽类消费，这些消费作为必需品消费，受房地产周期的影响较小。更为重要的是，随着居民收入水平不断提高产生了消费升级效应，此类消费增速不断放缓，在总消费中的占比也逐年降低（参见下图），受居民购房支出的影响并不大。         第三种是负相关，典型消费如汽车类消费，钜派投资认为，一般情况下，在面临较大的财务硬约束条件下，购房者买房后推迟购车的可能性较大，一个合理的解释是汽车类消费属于非必需的享受型消费，在房地产周期上行时将可能面临一定的挤出效应，这在2013年和2016-2017年房地产景气周期中体现得尤为明显（参见下图）。         钜派投资更进一步分析，从不同地区来看房地产市场对居民消费的影响，钜派投资引用安信证券的研究报告表明，2017年各省市社会消费品零售总额增速和商品房销售额增速，存在较为明显的正相关关系。北京、上海等区域，受高基数以及严厉调控影响，2017年商品住宅销售增速大幅负增长，与此同时，社会消费品零售总额增速也显著低于全国平均水平；海南、陕西、云南等省份，商品房销售额与社会消费品零售总额均同步快速增长。    虽然影响不同省市消费增长的因素较为复杂，但购房带动了家电和建材方面的支出，并最终提振了居民消费；又或者，售房家庭的消费增长更加强劲，抵消了购房家庭的消费萎缩等。    总之，钜派投资从数据上看，房价上涨和购房开支的增长，对居民消费活动的抑制可能是十分有限的，许多人担忧的购房开支上升对居民消费的挤出效应并不明显。相反，房价上涨带来的财富效应，以及购房带动家电和建材支出等消费扩张效应可能还要更显著一些。    其实房地产与居民消费高度正相关。为了论证房价与消费之间的关系，钜派投资再带你们了解一下房地产市场较为成熟的美国经验。在此，钜派投资用全美住宅建筑商协会（NAHB）住房市场指数（HMI）来表示美国房地产市场景气水平，该指数通过900家住宅建筑商进行调查而获得，代表全美住宅房屋销售和未来住宅建筑预测。    从下图可看出，美国房地产市场景气水平与消费者信心指数几乎呈现完全同步的走势。可见，房地产繁荣和居民购房支出增加对居民消费会产生明显的挤出效应，这在美国市场也难以找到证据。         综合来看，钜派投资认为社会上广为流传的房地产价格过高会对居民其他消费支出产生挤出效应的观点，并不一定准确。相反，从前文的数据中，我们可以看到，房地产市场繁荣的财富效应可能还要远超出挤出效应。而且。美国房地产与居民消费的案例也可以完美印证这一点。当然，我们还是要提防房地产泡沫的情况，毕竟我们所有的讨论都是基于不发生泡沫的前提下进行的。