前述/导语:今年 6 月,百仕通集团(Blackstone Group),以创纪录的 1294 亿人民币 (折合美元 187 亿),投资总计 1.79 亿平方英尺的美国物流地产,豪赌未来电商与在线 购物的地产需求。随着越来越多的美国企业转向互联网零售商 - 电子商务已占美国零售 总额的 10%,高于十年前的 6%。亚马逊、沃尔玛和家得宝等公司,正在争夺越来越有价 值的物流地产,以满足不断增长的存储和配送需求......

为什么美国的物流地产,越来越受到投资者的欢迎?相比其他地产类型,购置和运营 物流地产的成本要低得多。过去十年电子商务的成长,使物流地产供不应求,投资者更是 趋之若慕,信心充足,一致看好这种商业地产类型。

(图片来源:美国在建物流地产统计数据;仲量联行, JLL)

我们今天就来聊一聊,关于美国物流地产的那些事。

——— 什么是物流地产?

如果问商业地产的外行人,怎么描述物流地产,回答很可能是:“狭窄、灰暗又尘土 飞扬的仓库” - 这个回答并非事实,也非全部。

物流地产属于工业地产的范畴,主要分为两种:仓库(Warehouse)与配送中心 (Distribution Center)。它们之间的区别是:

? 仓库用于存储货品;配送中心,除了存储货品之外,还提供增值服务,比如产品混 合、订单履行、交叉对接、包装等;

? 与仓库相比,配送中心存储货品的时间很短。因此,配送中心的货品周转速度大于 仓库的货品周转速度;

? 配送中心以客户为中心,是供应商与客户之间的桥梁;仓库的主要作用是有效地存 储货品;

? 通常,零售订单从配送中心而非仓库发货;仓库为配送中心提供长期存储;

? 配送中心的运营比仓库的运营复杂得多;因此,许多配送中心配备了最新的订单处 理、库存管理、运输管理等技术。

目前美国的物流地产,均已庞大的混凝土结构建成,室内空间巨大。凭借最新的技 术,货物都以极快的速度搬运,不断缩短从货物打包到交付的时间。这些地产中,都能看 到最新技术,在仓储与配送上的应用。

(图片来源:亚马逊机器人配送中心;亚马逊)

相比其他的商业地产类型,物流地产的优势在于:

? 以更低的前期投资和运营成本,控制极大的租赁空间;

? 地产租约往往是长期的,租金稳定而且可以预期;

而它的劣势在于:

? 地产的维护与更新,需要依靠高度专业化的团队,并且内部设备需要及时的技术革 新;

? 每次租约只有单独一位租户,不像办公室或零售中心,可以部分出租,租赁收入要 么全有,要么全无;

(图片来源:纽约附近的物流地产集中地;Dissolve.com)

——— 物流地产的分级

具体来说,物流地产,又按照资产的质量进行 A、B、C 三层分级,资产质量越高的地 产,溢价越高,价格也更为昂贵。

A 类物流地产,一般建筑时间较短,配备先进的机械设备和技术系统,空间充裕,通 风照明设施完善,符合亚马逊等大型零售商的仓储与配送需求,通常在本地市场中,拥有 最高的租金。

B 类地产,仅次于 A 类,建筑房龄 10 至 20 年,但房产维护良好。因为地理位置方面 的优势,许多 B 类地产,也能够达到 A 类的租金水平,但设施与技术上已经过时,诸如较 小的电梯桥箱,或更低的天花板高度。

C 类地产,在资产质量上,与 B 类的差距较大,许多地产内部几乎没有设施,有一些 迫切需要维护和翻新。建筑房龄通常超过 20 年,许多都建于上世纪 60 年代到 70 年代。 因此,C 类地产的租金,往往是本地市场上最便宜的,租赁费用的上升空间也极为有限。

——— 如何评估物流地产价值?

影响物流地产价值的三大因素是:大小、地理位置与设施。

在进行投资前,首先我们需要将物流地产,与同一地区或城市的类似地产进行比较。 由于大多数物流地产的空间,都是以平方英尺为单位,因此我们需要测量仓库,以确保获 得准确的测量结果。同时,我们需要联系其他业主或当地的商业地产经纪人,确定所在地 区的同类地产,每平方英尺的平均成本是多少钱。

                                                         (物流地产平面图)

其次,我们需要了解地产的地理位置。对于电子商务公司而言,仓库需要位于交通主 干道附近,并且除了高速公路之外,还可以方便抵达机场和港口。例如,亚马逊新仓库的 租约,竞争非常激烈。亚马逊要求物流地产的房东“不要打电话给我们,我们会打电话给 你。”因为对电商来说,存储与运输的费用,可以占到公司支出的 60%。

最后,我们应该评估地产的设备状况。如果设备陈旧,操作是否安全?地产是否包含 任何物流专用设备,或者除了空间一无所有?地产内部适用什么类型的叉车?所有这些设 备情况,都会影响地产在进入具体运营时的成本。

——— 如何投资物流地产?

物流地产具有长期、稳定的租金收入,因此是各类地产基金最合适的基础资产之一。

如果你是小型投资者,投资本金有限,投资物流地产的最好方式,是通过专项经营物 流地产的 REITs(房地产信托基金)。根据 Dividend.com 的数据,目前美国最主流的物流 地产类 REITs 有:

(PLD,普洛斯公司)

普洛斯,是美国最大的物流房地产基金,拥有 970 亿美元的管理资产(Asset under Management),市值 (Market Capitalization)约为 500 亿美元,是为亚马 逊提供租赁服务的顶级业主。

? 股价:$78.83 美元; ? 年初至今(YTD)上涨率:38%; ? 收益率:2.88%。

Duke Realty(DRE,杜克地产)

杜克地产拥有 1.56 亿平方英尺的美国物流房地产,市值达 110 亿 美元,是该行业的另一个主要玩家。

? 股价:$31.42 美元; ? 年初至今(YTD)上涨率:26%; ? 收益率:2.86%。