俞坚先生的著作《房地产——第三层空间》（上海人民出版社）对我国房地产发展的特色给予了精辟的分析，尤其他指出了房地产的中国模式，对于我们正确认识我国房地产结构和基本走向提供了理论范型，在该范型中，房价的走向、房地产投资价值一目了然，不懂行的人看了也能理解。因此，本人将该理论范型大概讲一下，并根据自己的认识对我国房地产的若干问题做一简单评论。

房地产由三层空间构成：第一层空间是房屋本身，入户门和单元门之内；第二层空间是指院落内部,也就是自己的小区、花园；第三层空间是花园外的广阔天地，也就是说住宅的外环境。第一层、第二层空间构成“房产”，体现的是房地产的消费属性。第三层空间构成地产，体现的是房地产的投资属性。房产空间是贬值的，随着时间绵延，价值降低；第三层空间因为连续性投资，是增值的，因此，虽然房产贬值，但“房地产”是增值的，价值源泉是地产。而地产的运行变化操纵在**手里，由不得“业主”的操纵。所以，很多人买了房子，坐等增值就行了，自然有人抬轿子，不费吹灰之力就能获得增值利益。

房地产的中国模式第一大特点是“地产价值”在“房地产”价值中的占比较高，按照国土资源部的计算，23.2%地价占房价的比例是23.2%，按照全国工商联的数据，则要占一半以上。按照三层空间理论，土地价值在房价中的占比较高是肯定的，因为，我们要把税收、规费都算进来，这些税费对第三层空间有着直接的影响，是第三层空间改善的推动力量。第一层、第二层空间在房价中的占比较低，主要组成是房屋和社区环境造价，同城并无太大的区别。因此，影响房价最大的是“地价”，地价的决定因素是第三层空间。

房地产的中国模式的第二大特点是“房地产的高门槛”，门槛高，不容易进入有房者行列，或者买房不容易。可当买了房，持有起来则相当容易，几乎没有成本，一马平川。进来了，就不想出去。因为我国没有物业税，持有阶段国家不收钱。所以，外面的人迫切想进来，因为持有房屋的利益太大了，太有诱惑力了。这是我国房地产投资长盛不衰的根本原因。

因为房价中的“土地成本”是一次性趸交，买房时交清，交房时把70年的维修费也交上了，致使土地成本占比较高。由于房地产增值的主要源泉是“第三层空间”，地价增值，而房屋所有人又不必为此增值再做些什么事。结果导致房价增值幅度大，增值额全落到房主手里，如此，只有“傻子”才不赶快买房子呢！只要有钱，肯定赶紧买房子。上个星期，和温州人交谈，他们的信条就是有钱就买房子。说到这里，朋友们应该明白，我国房地产市场为何持续发烧了吧。

我们再说美国，美国的房子是买起来便宜，用起来贵。在房价构成中，地价占比较低，他们不需要趸交土地出让金。可是，美国有物业税之说，每年交1-1.5%，相当于把土地增值部分都拿走了，所以，美国大部分人是不“投资”房子的，他们购买的目的仅是自住而已。所以，我国现行的房地产制度，是鼓励投资的，有钱人大胆地投资，回报丰厚。有些人，包括著名的三剑客，怎么也不明白房价老是降不下来，因为他们对“中国模式”“中国特色”不明白，掌握不了精髓。

房地产的中国模式的第三大特点是“集中投资，摊饼式扩张”。为什么要集中投资呢？根子在城乡二元结构，农用地转化成国有用地不容易，城乡不对流，结果，城市人画地为牢，先围绕城市中心做文章，然后再向郊区扩张，郊区建的差不多了，再考虑远郊区，最后考虑卫星城，一环，二环，三环，四环···。结果，城市化成了挤压化，向心挤压，郊区的发展不但不减轻挤压，反而是挤压的强化。这种发展，导致城市的“连续投资”十分密集，**把大量的钱投放在中心区域，第三层空间改善了，土地增值了，房价窜高了，买房子的肯定获益匪浅。所以，我们说，只要城乡二元结构不打破，城市仍然画地为牢，孤芳自赏，房价不升才怪呢！因此，我十分强调都市化，而非城市化，要在广大的区域内布局生产力，冲破牢笼，才能打开房价上涨的死结。

房地产的中国模式的第四大特点是“商品房+保障房”的双轨制。原来，我有个错误认识，以为保障房增多了，会降房价。其实，保障房越多，房价越降不下来。香港有一半的住廉租房，**提供的房屋，新加坡也基本如此，房价都很高。我国的保障房针对最低收入人群的，他们买房子不买地产，房屋增值基本和他们无关，所以，买房子住若干年后，房产贬值了，自己的财富反而是缩水的，试想，除非万不得已，谁愿意买保障房？最近武汉等地方，有很多人放弃经济适用住房的购买资格，就是他们认为无意义。社会大众都希望去购买商品房，不但能住，还能获得增值利益。只要投资增值的经济学、政策拐点（如增收物业税）没到，保障房挤压商品房的供应量，需要商品房提供资金，商品房价就不容易降下来。

上述四点构成房地产的中国模式的主要特色，如果我们理解了该模式，就能对我国房地产的发展方向有个正确的判断。避免苍蝇般地胡乱飞舞，胡说八道，娱乐化房地产评论舞台。