现阶段，各大房企在通过降价促销的手段填补资金链，而购房者并未买账，对房价下行的幅度还保持着高昂的期许，成交量并未出现明显上扬。换言之，在观望的刚需人群必须通过租房来满足住房需求，进入租房市场的人数在数月之内有了显著提升。

如此一来在上海楼价逐步下滑的同时，房租则有了大幅度的提升。专家指出上海房租的租金回报率较全球平均水平要低不少，不排除人为炒热房租的可能。

高房价与低房租

一直以来上海房价与租金就存在着巨大差距。自09年，沪上房价创出历史新高后，住房租金投资回报率也相应降至历史最低水平，仅为2%左右，甚至不如银行定期储蓄一年期存款利率2.25%。与投资国债相比，今年首期一年期凭证式国债发行利率为2.6%，高出住房租金投资回报率0.6个百分点。而如果与申购新股或者购买货币式基金这类风险较低的投资产品相比较，后者年收益率至少8%也远远高于前者。

记者了解目前美国纽约住房的租金回报率高达8%，而全球城市的平均租金回报率也维持在5%左右，相比较上海的2%可谓相去甚远。房价和租金之间之所以形成如此之大的反差，分析师薛建雄指出，主要原因在于房价连年不断上涨，这使得买房者并不是指望房屋租金来收回投资成本，而是靠房产价格的不断上涨来获得收益。

租金体现的是国内实际的消费水平，而房价是由于国内房地产市场不成熟且刚刚起步所带来的一段快速上升的时期，所以两者上升速度有明显差异。比如一套房产靠租金收回成本可能需要耗时50年，而房价的增值可以在短短的两三年收回全部成本。增值速度较快的房价令房东不会太在乎租金的回报，特别是房产投资客，甚至会将房屋空置。

未来租金将“上锁”

租金快速上涨的同时，抑制性措施也如期而至。6月12日，由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》正式对外发布，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。

《指导意见》中强调新建公共租赁住房主要满足基本居住需求，单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同，合同期限一般为3至5年，合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。

如此一来租房者选择的范围将加宽，在一定程度上有望对租金起到抑制性的作用。美联研究组认为，未来公租房的出台明显是在为房产税的登场“打前站”，其意在抑制房东在房产税开征后的转嫁行为，因此公租房政策公布后可能会引导市场一部分的租金价格，而作为福利性质的政策，其租金必然不会很高，成为节制租金持续飞涨的一道枷锁。

上半年租赁市场全线上升

租金发展快速的问题，引起了众多人士的关注。汉宇地产一份权威资料显示，今年租赁市场发展较快，从1月份至今租赁成交和租金价格一直处于上升通道，表现为淡季不淡，旺季很旺的市场走势。

高中低租赁重新分档

其中租赁市场中高端（月租金8000元以上）、中端（月租金3000-8000元）、低端（月租金3000元以下）三类物业走势差异性较大，其中高端物业租赁市场走势平稳向上，中端物业租赁市场比较持平，低端物业租赁市场持续活跃，上半年租金指数涨幅达到2.12%，比全市平均租金涨幅高出42.28%。