根据昨天的消息报道，中国社科院举行《住房绿皮书》发布会，以下是绿皮书执笔人、中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室邹琳华对当下房地产市场的走势的预测。

从2009年初到2010年4月，中国的住房价格出现快速飙升，为了了抑制房价的过快上涨，**出台了一系列的调控政策。房价长势初步得到遏制，成交量大幅度萎缩，政策与市场的活力逐渐进入胶着状态。从开发市场看，经历了2009年的房价上升和库存消耗，2010年房地产开发企业资金充裕，对未来的预期也较为乐观。投资开发出现较快的增幅。2010年在房价企稳的同时租金出现暴涨，房租房价出现上涨的态势。

“一刀切”政策将不在适用

关于2010-2011年的市场预测，我们初步推测在没有出现重大的内外部危机的情况下，可能会呈现出继续调整、稳中有降的态势。关于市场存在的问题与挑战，主要体现在以下四个方面：

首先，城乡差别和城市间[最新消息 价格 户型 点评]差距的扩大使人口呈现单向流动，部分城市供给增长速度无法赶上需求扩张速度。在城市化和大城市化趋势不出现逆转的情况下，作为人口流向目的地的大城市，供给的速度无法赶上需求扩张的速度，无论是扩大供给都将很快被新一轮的流动人口所填满。

其次，商品房供给被地方**与开发上交替掌控，供给有效增长困难重重。地方**掌握了土地出让权，可以通过调控土地出让节奏来调节供给，开发商特别是大开发商则掌控了已经出让土地中尚未开发的存量部分。当囤积暴利已成公开秘密时，剩下的只是地方**和开发商谁来囤积，这样市场的过给很难扩大。

再次，不同城市住房市场存在显著差异，“一刀切”式的调控政策副作用突出。有些城市住房的供求矛盾很突出，有些城市住房空闲严重，有些城市需要保障的对象很庞大，有些城市保障房少有人问津。

最后，开发商两极分化，调控政策实际上助长了大开发商的供给垄断。大开发上资金雄厚、土地储备众多且融资能力强；小开发商融资能力差，拿地困难，在夹缝中图存；历次的房地产市场调控，大开发商往往毫发无损，而小开发商却极可能因此而资金链断裂，调控政策实际上帮助大开发商轻易的减缩了市场竞争对手。此外，大开发商还可以通过调控资金，在下一个上升期中哄抬房价，获取暴力，通过这样的调控，大开发商的市场控制能力大大增强。

政策调控应有保有压

基于以上问题，政策建议可以概括为抓大促小、删繁就简，有保有压，以空间换时间。

缩小城乡差距和区域差距。从长期看，住房市场的健康发展依赖于城乡和区域的均衡发展，一些地方片面地把人为推动城市化进程作为发展战略，不仅使城乡差距进一步扩大，也造就了大量“被城市化”人口，增加了局部住房市场的供给压力。

全面收紧大开发商融资渠道，削弱开发商整体囤地能力。开发商可以通过多种途径来合法规避土地闲置的处罚，囤积土地需要大量的资金，资金就成为囤地企业的生命线，融资方面就成为企业最薄弱的环节。这样大开发商为市场主导，小开发商可能面临巨大的波动风险。另一方面，全面收紧的开发商的融资渠道，开发商可以通过紧缩供给来要挟政策。禁止大开发上上市融资，限制各类基金、信托计划委大开发商提供股权或债权融资，严格限制或全面叫停对大开发商的各种贷款。

将大开发商作为主要调控对象，加大对中小开发商的扶持引导力度。改变历次调控板子都只打在小开发商身上的事实，将大开发商作为主要调控对象，从而进一步分化瓦解开发商阵营，优化住房市场结构。

严控一线城市住房投资投机，放开对非核心城市住房投资投机的限制。一线城市是中国房地产市场的龙头与风向标，房价高、供求矛盾突出，对其它城市房价预期的影响很大。而一些非核心城市住房市场则以跟风炒作为主，实际供求矛盾并不突出。应重点加强一线城市住房投资投机的控制，强力遏制一线城市房价过快上涨，使住房炒作呈现龙无首之势，削弱住房投资投机者的市场造势能力。

35城市平均房价泡沫为29.5%

35个大中城市住宅价格泡沫指数，泡沫估计采用的房价指标为2010年9月35个大中城市地段普通商品住宅集中成交价。估计结果显示，2010年9月，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。分城市看：泡沫指数很高，泡沫成份占实际价格比例在50%以上有福州、杭州七个城市。实际价格比例在30%-50%之间的有北京、深圳等7个城市。存在一定泡沫，泡沫成份占实际价格比例占10%以上，30%以下的有南昌、济南8个城市，泡沫降低，泡沫指数比例不在10%里面的有南京、成都等等。