麦田房产分析师观察

　　以前土拍的逻辑，对于购房人来说简单粗暴，土拍越激烈，地价越高，购房者后期购房成本越高。但在新的土拍条件设置下，反而是土拍越激烈，购房者在购买新房时获益越多。

　　土地之于房屋，就像面粉和面包的关系。

　　买面包的人，不会关注面粉的价格，但买房的人，却要认真研究土拍。毕竟，地价比面粉贵多了。

　　全国22个重点城市从今年开始实施集中土拍，每年集中供地上限3次，不会再多了，北京也不例外。每一轮土拍，决定了一年市场上大约三分之一的新房供应量，每一轮土拍结果对市场都会产生很大影响。

　　01麦田房产分析师土拍总结：海淀依旧热门，朝阳遭遇滑铁卢

　　10月18日，随着最后两宗地归属确定，备受瞩目的北京二轮土拍落下大幕。

　　本轮土拍总共推出43宗地，26宗无人竞拍延期，17宗成交。成交地块中，1宗招标，5宗底价成交，11宗通过竞价成交，总成交价513.4亿。

　　和第一轮土拍30宗地1109.71亿元的成交额相比，冷清了不少。

　　关于土拍相信大家已经林林总总看了不少总结，分区域看，海淀表现最为出彩，4宗地全部成交，其中两宗还进入高标准方案竞争。

　　麦田房产分析师观察

　　朝阳土拍大冷，除了房企本身拿地热情下降、地块本身性价比不高以外，还有一个原因是供地结构不合理：孙河乡前苇沟一口气释放了6块容积率1.5的地块，在一堆别墅群中推出这么一宗高不成低不就的地块，也难怪开发商兴趣不高。

　　朝阳历来是北京楼市的成交大户，二轮仅一块地成交，后期开盘时，竞争压力瞬间小了很多。

　　02热门地块解析

　　本次土拍之前，有五块地因为各种原因关注程度较高。

　　一个是丰台丽泽商务区万泉寺地块。

　　中海、懋源、华润、建工+首开，共4家房企及联合体竞拍，最终由首开和建工以41.8亿拍下，溢价7.2%，并未触达地价上限，也未触发预设的20%政府份额。

　　作为本次土拍唯一的三环内地块，容积率约为2.5，建筑控高80米。

　　地理位置优势明显，紧邻丽泽商务区，距离16号线（预计2022年开通）丽泽商务区站直线距离450米，距离14号线菜户营站（已开始空载运营，预计很快开通）直线距离410米。通过丽泽路和菜户营南路，上下连接二环和三环，交通便捷。

　　周边配套也十分成熟，距离今年4月刚开业的丽泽天街直线距离530米，属于步行可至的范围，850米外则是丽泽SOHO。

　　地块700米外的周边次新房昆仑域，位置上没有这块地优越，目前二手房价已在13万元/㎡以上，所以11.2万的销售指导价在未来还是有一定优势。该地块的不利因素是右侧约42米的火车轨道，建成后边侧的楼栋可能有一定噪音影响。

　　这次土拍最热门、开发商举牌最积极的非海淀东升镇京昌路相邻两块地莫属。

　　最终这两地块均由中建三局+中建五局联合体竞得，总地价93.7亿。地块包括居住用地和教育用地，建筑控高60米。

　　由于已触发最高竞拍条件，所以两地块有10%的政府产权，11.2万/㎡的销售指导价也相应也打9折，10.08万/㎡，限售五年。这个对于自住群体来说是好事，降低购房成本。

　　地块距离15号线北沙滩站直线距离约800米，周边名校云集，区位和首批次的树村地块相媲美。硬要鸡蛋里挑骨头，两块地要求配建1.31万平米的保障房，会独立成栋。

　　地块东侧是京藏高速，未来的生活圈大概率向西延展，西侧的城市界面还比较整洁。

　　优质的位置，稀缺的海淀土地，9折的指导价，高标准的建设方案，再加上两块地由同一联合体竞得，有利于统一规划，对于购房者来说，这两宗地，无疑是本轮土拍最值得期待的地块。

　　除了上述三宗地，还有两宗地因为特殊的拍地规则引发关注。

　　昌平区六亭饭店地块，是首个试点摇号地块。最终以9.4875亿元触及最高溢价15%，进入摇号程序，6家房企及联合体摇号由中铁置业竞得。

　　大兴黄村镇地块是首个竞现房销售面积地块。报价达到37.84亿地价上限后，进入竞现房销售面积环节，最终由中铁置业和兴创联合体以5.4万方现房销售面积竞得，未来该项目将有接近44%的面积以现房形式销售。

　　03土拍，对于普通买房人的意义

　　以前土拍的逻辑，对于购房人来说简单粗暴，土拍越激烈，地价越高，购房者后期购房成本越高。

　　但在新的土拍条件设置下，反而是土拍越激烈，购房者在购买新房时获益越多。

　　我们以这轮土拍的丰台丽泽商务区万泉寺地块为例，这块地政府设置的条件是：最高溢价15%，销售指导价11.2万/㎡，预设20%的政府份额，达到最高条件时转高标准竞争。如果这块地竞争激烈，最后的结果会是以15%溢价成交，购房者可以以指导价8折8.96万/㎡购房，而且开发商还得遵循高标准建设方案。

　　但最终这块地溢价7.2%，没有达到最高溢价，开发商不但不用承担高标准的建设方案，还可以以11.2万/㎡的指导价卖房。

　　对于二手房购房者来说，土拍是会影响房价预期的。

　　如果一个区域的土拍火爆、溢价高，会带动周边二手房短期预期上涨，带来房价波动；对于限房价的地块，如果限房价低于或者和周边二手房价格持平，则有利于平稳周边二手房价格预期。

　　如果土拍平淡，要分两种情况分析，一种是虽然溢价不高，但没有大规模流拍，这种不会影响市场供应的稳定。二是像北京这次，大量挂牌土地无人出价，在集中土拍的环境下，阶段周期内没有新地补充，会造成新房供给的下降。

　　北京二轮土拍17宗成交地块总规划建筑面积163万平方米，以套均110㎡计算，大约是1.5万套住宅。按9月6951套的新房销量估计，这次土拍供货只能卖2.3个月。

　　对北京4个月一次的土拍周期来说，供应量是明显不足的，而溢出的需求会转向二手房市场，挤压原本的二手房购房者。

　　从二轮土拍的节奏看，有很大一部分地块会在明年小阳春上市，如果第三轮土拍没有及时补充的话，小阳春+新房供应短缺，形势对购房者可能不会太友好。

　　明年的走势，还真不好说。