刚需族们因为经济能力有限，往往把二手房作为购房置业的首要选择，而二手房的优势也显而易见，比如配套齐全、交通方便、拎包即住等。但是不容忽视的是，相比一手房，二手房买卖交易较为复杂，需要注意的事项也较多。骊特房产区域经理邱克恭表示，近期他们就遇到不少刚需族置业的尴尬情况，其中关于费用方面的问题比较突出，为此他做了总结和分析，供刚需族置业参考。 首付要算清 别忽略了“差价” 刚需购房者，多为首次置业者群体，经济能力比较有限，购房知识也较为匮乏，因此很多人并不知道二手房的首付计算方式。 “和一手房不同，二手房在购买时存在一个差价的问题，如果没有算清楚并备足资金，就会因为首付能力受到限制而更为被动。”邱克恭说，在近期买卖交易过程中，就曾遇到这样的情况：很多购房者在甄选房源时，都没有注意差价问题，等看中了，甚至要签合同了才发现首付不够。 据其介绍，不少购房者以为，首套房首付三成就是成交价乘以30%得出的数据，殊不知，还要加上银行评估时产生的差价，才是最终要支付的实际首付款。以成交价60万的房子为例，首付3成是18万，但是如果银行对该套房子评估价为48万元，那么除了18万之后，购房者还要支付成交价与评估价的差价12万元，因此首付将达到30万元。 一般而言，二手房首付款的计算方式为，首付=房屋售价+相关税收-银行评估房价×贷款成数。套用该计算方式，还是以成交价60万元的房子为例，税费大约为3万元，银行评估该房产价值50万元，首套购房银行贷款7成，那么首付款即为60+3-50×0.7=28，最终得出首付款为28万。 关注月供压力 莫超过月收入50% 邱克恭表示，刚需群体在购房时，基本上都要办理按揭贷款，因此在实际买卖交易过程中，中介机构还时常碰到这样一类购房者，他们往往只是关注首付是否足够，却没意识到自己今后的月供压力问题。 据了解，二手房申请银行贷款时，银行会指定评估机构对房屋进行评估。在贷款年数相同的情况下，如果评估价比较接近成交价格，其中的差价更小的同时，首付压力也就随之减小。反之，每月还贷数额上升，月供压力也就加大许多。 比如，成交价60万元房产，评估价50万元，首付款28万元，那么剩余七成贷款15年，基准利率，每月还款2885.2元，如果评估价为40万元，首付款38万元，那么贷款七成15年，基准利率，每月还款1983.58元。“有些客户买房时，只是一味地希望评估价高一些，首付款低一些，却没有关注到今后的月供压力，最后真的成为‘房奴’了。” 邱克恭称，多数刚需族都是工薪阶层，他们都是用每月的工资收入来还房贷，如果压力过大，势必影响到生活质量，或者其他的生活开支。一般而言，房屋月供的压力，最好控制在家庭收入的30%之内，不要超过50%。 自行交易房产 看清房屋性质算税费 税费，同样是二手房交易中不可忽略的一部分费用，购房者在买房时，应该将相关税费计入购房成本，列为购房预算中。一般而言，税费涉及营业税、契税等，但是有些房源还涉及遗产税或赠与税等方面费用，且数额不小。 记者采访了解到，如果通过大型规范的中介公司购买二手房，在看房之前，关于该套房产的税费问题，经纪人一般都会事先和购房者说明。“我们在收集房源的时候，都会核对产权情况、产权人情况、户口情况等，也会将这些情况和客户说明，避免税费问题而引起的矛盾和纠纷。”邱克恭如是说。 但是，如果是自行交易的房产，购房者就应该落实该套房产是否为赠与房产。“有个简单的识别方法，就是看看对方房产证的性质。”邱克恭介绍，如果房产证上标明“分析”或者“赠与”，说明房东取得该套房的方式为赠与，并非正常的二手房交易，那么房东再卖该房产时就涉及20%的赠与税。 另外，还要了解产权人及配偶是否都健在，或者婚姻状况等，倘若产权人及配偶其中一方已经去世，购买该套房时就会涉及遗产税的问题。另外，如果产权人离婚，或者离婚后再婚的情况，就需要有婚姻证明、法院判决书、当时购买房产时的婚姻状况证明、贷款期间婚姻情况是否有变化等，情况就变得更为复杂，同时也更应该注意或者咨询专业人士。