打折、降价、止跌、微涨……近一段时间，在北京住宅成交量逐步回升并稳定在一定水平后，开发商在定价上又出现了“复杂”的局面。 记者了解到，有的项目运用各种营销手段，继续实行打折降价促销策略；有的项目在前一段时间的价格大跳水后，以价换量效果显现，价格也维持在相对稳定的水平；此外，也有“降价后又涨价”的项目开始浮出水面。 二手房价格均止跌 在北京住宅成交量有所回升的情况下，楼市成交均价也开始复苏。 伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，4月，北京纯商品住宅成交均价为20022元/平方米，环比3月上涨2.1%。这是自今年1月份以来，北京住宅成交价格的首次环比上涨。 伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，高端项目热销成为价格结构性上涨的根本原因，一方面，按照项目统计来看，4月北京成交额排名靠前的保利中央公园、招商嘉铭·珑原、中海尚湖世家、金茂府、西山壹号院等六个项目中，除了昌平区的中海尚湖世家之外，其余五个项目成交均价都在3万元以上；另一方面，按照各环线价格来看，4月份，四、五环之间的项目成交均价为29930元/平方米，环比上月上涨17.2%，是北京为数不多上涨的区域。 其中，二手房方面，4月北京二手商品房成交均价为22129元/平方米，环比上涨1.5%，同比下降8.59%。这是北京二手商品房成交价继2011年4月以来，二手房成交均价连续12个月环比下降后首次反弹，同比下降幅度也有收窄趋势。 通州多盘价格微涨 在通州区运河两岸，聚集着多家项目楼盘，如月亮河城堡公寓、京贸国际城、K2百合湾、新华联运河湾等。 近日，记者来到新华联运河湾售楼处。销售人员告诉记者，5月份项目新推出了3号楼，为项目的观河楼王，均价在20000元/平方米左右。此外，前期剩余房源也有在售，均价为18000元/平方米，起价16500元/平方米。 销售人员向记者解释：“观河楼王是整个楼盘中位置最好的一栋楼，紧挨着运河，视野最好。所以卖得比其它楼栋贵，在户型等其它方面和其它楼号房源并无差别。” 对于记者“涨价”的质疑，该销售人员说：“不同的楼号在小区所处位置不同，价格当然不一样，即使是一栋楼的房源，由于楼层、朝向不同，价格还不一样呢。” “一期房源肯定是项目中最便宜的价格，等到购房者对项目有了认知度、项目也有了一定的知名度，开发商通常就会提高价格。不过，在当前楼市不景气的情况下，开发商对后期项目的提价也越来越谨慎，提价幅度不敢太大。”通州另外一楼盘的负责人说。 记者了解到，5月新推项目中，多半项目为老盘后期，位置和户型均比前一期产品优越。根据亚豪机构的统计，5月开盘的30个项目中，有21个是老项目后期，首次入市的纯新盘仅有9个。 “一般来说，越好的房源，开发商越会放在后期推出，这样才能卖上价格。因此，总体来看，在售价格就会出现上涨。”业内人士说道。 涨价惹购房者不满 开发商在看到成交量有所上升后，提高价格的行为，也招致了购房者的不满。 近日，在某房产论坛上，一些楼盘项目的坐地涨价行为，引发了网友热议及大量跟帖。 “五一当天下午3点半，我在通州某项目的售楼处正在排队办团购的白金卡，准备交定金买房。期间，售楼处负责人走出来说涨价了，涨了3个百分点，也就是每套房子涨了大概5万块钱左右。前边有两个人交了定金的就算了，之后的全都涨价了，坐地起价。”该网友抱怨，“作为购房人，这是不能够忍受的。”并表示，涨价后就“坚决不会买了”。 有购房者在网上声讨：“我没有说涨价不公平的意思，但是你不能等我交钱的时候涨价吧！这不是欺负人么？等买房人当傻子么？强烈要求开发商给一个说法！” 对此，开发商表示，“实际上已经是降价了，我们推出了团购活动，2万元低15万元，再打9.5折，并赠送全套厨卫家电。”并表示，五一期间新加推的10号楼临近小区幼儿园和四合院风情商业街，位置和观景效果都非常好。 记者了解到，该项目在采取“以价换量”策略后，一直是通州区的热销楼盘，成交量排名靠前。该项目7号楼曾开盘1小时销售额就突破1亿元，并用20天时间，售罄整整一栋高层洋房。 业内人士提醒涨价需谨慎 北京中原市场研究部统计数据显示，4月份北京在售的50个楼盘中，有24个涨价，最高的楼盘涨幅达8.20%。 数据显示，24个涨价项目中，幅度最高为中国铁建·花语城，自3月均价24460元/平方米上升至达到26471元/平方米，涨幅达8.20%。4月份，均价上涨项目成交套数达1702套，占比51.3%。 从分布上看，朝阳涨价项目占比最多，达9个盘，大兴紧随其后，达7个盘，通州、昌平分列三、四位，海淀和顺义各有一盘涨价。 北京中原市场研究部认为，这些涨价项目，均受成交户型等条件影响，致使成交价格显现攀升状态。此外，提价项目中也不乏中高端盘。定价最高的金茂府三期4月1日取得预售证，预售价格较一年前开盘价涨价超过30%，较3月均价上涨8.1%。当月14日开盘后1小时内即告罄，据悉，该项目当天成交总价高达14亿元。与此同时，京城其它中高定位项目也已着手调整价格。东湖湾微涨0.8%，招商嘉铭提升3.0%，首城国际涨价3.5%。 亚豪机构则认为，从近期销量较好项目的成交价格来看，部分前期以价换量较为成功项目开始出现价格的上扬趋势。例如排名首位的中弘北京像素项目4月份成交均价为14592元/平方米，环比上月上涨400元左右，而保利·罗兰香谷与龙湖时代天街4月份成交均价涨幅都在1000元左右。 亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，在“价格为第一要素”的市场现状下，涨价项目容易出现“二次滞销”，其他超跌项目会轻易取代涨价项目的位置。因此在目前降价成为市场主导的情况下，降价项目虽然已取得不错业绩，但涨价仍需谨慎。