长江实业(00001.HK)及和记黄埔(00013.HK)主席李嘉诚在长和系股东大会上罕见地公开表示，已计划好其千亿财产未来的分配：长子李泽钜将成为长和系企业的掌舵人，并全力支持幼子李泽楷的投资。一直被李嘉诚视为“第三个儿子”的李嘉诚基金会，同样颇受重视。李嘉诚曾说过，基金会的分量有一日一定不会少于他的财产1/3。 在粤东滨海一隅，一场旷日持久的土地风波却正在上演：李嘉诚基金会旗下的地产项目，以公益之名开发近20年，虽只有160亩土地，至今却只完成实际建设工程量的不到一半。 李嘉诚本意，基金会名义下，所有投资项目的资本及所得利润全部捐赠给汕头大学。一名不愿具名的接近汕头大学财务科的知情人士向时代周报记者透露，汕头大学千辛万苦才追讨到300万元的捐款。截至目前，究竟汕头第一城项目中到底是谁在参与、捐赠给汕头大学的时间和款项、以什么方式监管，均不为公众所掌握。 20年实际建设量只过半 金砂路东壤西接，横贯经济特区，是汕头市区主干道之一，昔日的荒野如今已是商厦林立于侧。然而，几乎没有变化的，是东路一隅的荒地。 19年前的一天，这里正是李嘉诚巡视完汕头大学之后的第二个视察地，彼时陪同观看的市级官员对其20幢高层住宅的设计模型啧啧称奇：这是一个大型的综合性高级商住发展计划，是汕头市城市建设的里程碑。 这便是当时闻名于汕头和香港两地的“汕头第一城”。 在1993年10月29日的《汕头日报》头版中，甚至有这么一段描述：“汕头第一城是李嘉诚先生投巨资在汕兴建的大型住宅区，目的在于资助、支持汕大发展。”李嘉诚还叮嘱要努力加快进度，建好汕头第一城。 事实上，汕头第一城开发有限公司，早于1992年12月经汕头市人民**批准成立，至1993年3月注册。 时代周报记者查询工商注册信息得知，该公司由李嘉诚汕头大学基金会有限公司和汕头市华侨房地产开发公司合作组成，前者出资额为380万美元，持股100%，而后者认缴出资额为0美元。知情人士透露，后者实际以土地作价入股，仍存在着“土地取得方式未明确”的难题。 一个插曲是，就在汕头市**官员与李嘉诚签字前的5分钟，李嘉诚要求暂时离开，3分钟后返回的他却当场宣布：汕头第一城所有盈利将成立一个基金，且全部用于汕头大学。然而，李嘉诚的一番叮嘱竟是一片徒劳。 由于施工的需要，在汕头第一城地盘用地红线处设置工地临时围墙，实行封闭式施工。今年5月25日，时代周报记者看到，围墙之内偌大空地上静谧一片，孤零零的两架小型钻土机显然搁置已久，南面的临建则是出租给“家私红木总汇”经营。 紧邻的售楼中心，亦是一片破败景象。二期乙丙区土地一直闲置。 “一期和二期用地是一起拿的。”汕头第一城开发有限公司相关人士对时代周报记者表示。根据二期乙丙区环境影响报告书数据显示，未开发项目规划总用地面积为50651.87平方米，近76亩。时过20年，“汕头第一城”的实际建设工程量不过是原计划的一半多一点。 “我们公司特殊的地方，是李嘉诚基金会和市**指定的房地产公司合作的公司，日常营运就是按照和黄的章程来做，这边也有中方代表，但所有事项还是由香港公司做主。”汕头第一城开发有限公司相关人士对时代周报记者表示道。 幼儿园用地改为商业用地 对于“汕头第一城”的业主们而言，“常年生活在市中心的建筑工地上”的窘境尚在其次，最大的变数还是未经公示的规划变更。 时代周报记者翻阅已泛白的汕头第一城售楼书时，发现其中有这样的表述：“汕头第一城整体发展规划周详，住宅区内计划建造约20栋高层住宅大厦，生活服务设施包括两所幼儿园及一所托儿所及多个儿童游乐场等。地段南部沿着金砂东路为商业中心，将兴建两座办公大楼及一个大型现代化商场。” 在商品房住宅小区乍兴之际，“汕头第一城”这一超前规划无疑是令人眼前一亮的。孰料，这样的规划却至今难以实现。 “我是1995年买的房”，首期甲区（1-3栋）业主刘兴（化名）说，“每套房子按套出售，我买的是65万港元，算下来是6000港元/平方米，而当时汕头房价不超过2000元/平方米。交付的时候一看，什么配套都没建。” “当年我们看到配套这么好，而且是李嘉诚旗下项目，卖这么高的房价也接受，也是间接地对李嘉诚捐赠汕头大学的支持和贡献。” 首期乙区（4、5栋）业主李易（化名）同样难掩自己的失望情绪：“刚刚买房的时候还计划让女儿入读这里的幼儿园，现在女儿连孩子都生了，也等不到在这里上幼儿园。” 他表示，“甲区3栋楼卖完了，就推翻之前的规划，幼儿园等配套到现在都没有，真不知道是什么。” 在汕头市城乡规划局汕规信[2011]64号文件，对此则陈述为，“由于该项目从1993年第一期开始建设至今，时间久远，规划审批单位多次变迁，档案资料也随之多次搬迁。” 查阅可查找的资料，不难看出，幼儿园的规划几经变更。最终昔日“面积小、存在安全隐患”的原幼儿园用地，顺利地转为商业经营用地。 “乙区售房时所有的图纸、模型和说明书都是将架空层作为业主公共活动用地，但是没有经过公示就轻易改为商业用房。我们现在已经要求行政诉讼。”李易对时代周报记者表示道。规划更改的，不仅仅是幼儿园，还有原规划之外的10座叠加洋房别墅。此外，根据二期乙丙区环境影响报告透露的规划，“两座办公大楼及一个大型现代化商场”将由“1层和2层各1栋的商业裙楼和独立临街商业楼”取而代之。 面对业主的质疑，汕头第一城开发有限公司相关人士解释：“作为业主肯定希望整个小区越早开发越好、越完整越好，但是这个属于上层的决策。” 事实上，龙湖区**、国土局、信访局、汕头第一城开发商和业主代表会已就此召开了七次汕头第一城协调会议。 “2011年5月份最新一次召开的会议上，我们业主也公开表示愿意不追究架空层改作商铺租售，只要在3年之内把剩下的70亩土地开发好，把拖了20年的幼儿园、商场这些配套建好就可以了。连区长说这个方案可以，但是开发公司却不敢表态，一直拖到现在。”刘兴如是说。 千辛万苦追到300万捐款 这，是一个公益名义下的地产项目。 时代周报记者在汕头第一城业已褪色的售楼书中看到，“汕头第一城”是李嘉诚汕头大学基金会有限公司专为汕头大学而投资兴建，所有投资在这个项目的资本及所得利润将会全部捐赠给汕头大学，包括其两所附属医院做经费用途。 然而，事实是，“汕头第一城”的回收周期十分的漫长：20年。 在2012年3月13日出让的金砂东路南侧36街区地块，其用地面积3229平方米，容积率与汕头第一城相仿，其土地成交价就已达到了6590万元，若以土地单价20408.8元/平方米推算，未开发的二期乙丙区的土地价值则为10.33亿元。 时代周报记者从2011年6月的《汕头第一城二期乙、丙区建设项目环境影响报告书》中得到的数据显示，项目总投资为2.6亿元，其中预计环保投资350万元。其利润由此可想而知。 根据汕头市龙湖区地方税务局提供的数据，汕头第一城项目截至2011年11月，汕头第一城小区1-5幢房产项目申报房地产销售收入3.99亿元，已缴纳营业税824.15万元。 不过，据一名不愿具名的接近汕头大学财务科的知情人士向时代周报记者透露，截至2003年前，“汕头第一城项目捐赠给汕头大学只有一笔款项，就300万元，是学校千辛万苦才追讨到的，这是一期的，当时一期三栋楼就已经卖了2亿多元了。” 汕头大学基金预算科相关人士则表示：“李嘉诚基金会每年都会给汕头大学捐款，由基金会统一划拨，但是具体资金来源并不清楚”，因此表示无法确定汕头第一城项目资金是否到位汕头大学。 “汕头第一城”在李嘉诚基金会的网站和年报上，均没有任何形式的出现。李嘉诚汕头大学发展基金会办公室人士极力向时代周报记者撇清关系:“汕头第一城是商业项目，我们是公益项目。这跟我们没有关系。” 同样，和记黄埔也极力声称与此事没有干系。“对于我们和黄的角色……”一名在位于汕头第一城东面且挂有“和记黄埔地产项目统筹部”牌子的办公室中的相关人士对时代周报记者表示，“第一城是李先生基金会与**的合作项目，我们和黄是第一城聘请过来统筹这个项目的。” 在汕头第一城二期甲区海怡东方的售楼书中，“国际级发展商和记黄埔地产”赫然入目。 不过，就时代周报记者所查阅的信息来看，作为上市公司的和记黄埔，并没有就此涉及的资产、交易、年报等相关信息进行过披露。 汕头第一城开发有限公司相关人士则向记者透露，他们只是负责销售这一块，所有的文件都必须送到汕头大学项目统筹部批示盖章。 “一个是地为什么那么长时间没有开发，一个是这些资金的去向”，汕头大学项目统筹部相关人士则屡次向时代周报记者强调“我们和黄”。她表示，“‘我们和黄’也有制度，不能对外接受采访。我可以把你的意见转达给×××（代理经理人），看之后怎么安排。” 但是，截至截稿时，时代周报记者仍未收到回复。