新形势下的博弈进一步延续，政策限购、楼盘降价、买家迷茫、卖家悲观……目前的杭州楼市依然阴晴不定。 楼市将继续大幅度降价继而实现全面降价还是停留在目前部分降价的水平？而购房者对目前发展未定的楼市怎样看待？目前的房价是否已经达到意向购房者的预期水平，是果断出手还是继续等待？ 据了解，合创地产机构通过连续六年的需求跟踪调研，以随机拦访、一对一问卷调研的形式，整理出目前楼市状态下意向购房者的众生态，在这市场发展陷入迷茫窘困悲观之时，通过系列变化的研究，探索楼市未来的发展方向。 购房积极性从低点回暖 但降价预期持续加大 受新政持续加深影响，目前意向购房者的购房积极性依然处于近年来的较低水平，但进入2012年后，房价的持续大幅度下降也提升了意向购房者购房的积极性，从2011年下半年的最低水平开始明显反弹，购房积极性明显升高。据报告显示，购房者三个月考虑购房比例为7.2%，一年内考虑购房比例从去年下半年的36.2%上升至48.7%。 尤其对于意向购房者来说，特别是首次置业的刚需群体，观望心态明显减弱。此次调查显示，明确表明自己是刚需群体，不受政策影响的比例从2011年10月的7.3%快速上升至18%，表现出较积极的购房心态。他们认为目前是下单好时机的比例上升到2011年以来的最高水平。 进入2012年后，杭州楼市进入了前所未有的“降价波动期”，部分楼盘30%-40%的大幅度降价、杭州几乎大部分热点板块的集体下降，使意向购房者意识到降价已经成为一种常态，加上宏观调控政策依然在持续，楼市向上发展的支撑力尚未出现，因此，对后市发展判断的悲观心态依然在延续，有48.5%的意向购房者认为房价在未来半年内将会继续下降，这个比例成为2009年以来的最高点，降价成为意向购房者的普遍认知。 对于购房者来说，在目前开发商常见的集中降价行为中，最直接的“总价直减”是他们最受欢迎的方式，折扣位居第二，买房送车位位居第三。而一些噱头多、手续复杂、优势幅度不大的“银行存款”、“办会员卡”等方式则成效一般。 由此可以看出，在经历2011-2012年楼市大转折发展的洗礼后，虽然购房者的购房积极性、观望心态逐渐恢复积极，但在购房者眼中，下行发展依然是主基调， 楼市的发展一切均以“降价为前提”，只有降价才能支撑成交量的暂时“繁荣”，也只有在降价的前提下，购房积极性才得以回升。 自住购房成绝对主流 改善需求对品质要求升级 国家抑制投资购房需求的政策的有力执行，或直接或间接地催生了如今的购房主力军以本地客户为主的现象。虽然目前楼市大规模的降价促使温台投资客之类的异地购房者对杭州楼市保持高度关注，但据多数楼盘调查显示，本地客户占绝对主流，占比达89.9%。 对比历史数据看，至从2011年后，租房的比例明显上升，且一直保持在30%以上的高比例，这意味着宏观调控后，首次置业的刚性需求购房者明显上升，不受政策影响的首次置业者成为推动楼市发展的主力之一。开年以来，首次置业比例明显上升，占比55.1%，为近四年来的最高水平。 调查显示，目前改善型需求依然为主流，且对品质要求有所升级，居住的主力面积从70平方米以下上升到71-90平方米。 从当前意向购房者居住的面积发生变化分析，目前改善型需求的意向购房者较前三年的已明显改变。从前三年看，大多数购房者目前居住的基本上为房改房或第一代商品房，户型面积以满足居住基本需要为主，功能实用性为首要考虑；同时，由于早期的住房普遍存在规划、设计、户型以及物业管理等缺点，随着家庭积蓄的积累及对舒适性要求的提高，换房需求的产生已是水到渠成。而进入2011-2012年后，改善型意向购房者目前居住的商品房的面积和品质明显提升，以第二代、第三代商品房甚至2000年以后的较新产品为主，主要是由于面积不满足居住需求或追求更好的居住环境、地段等角度出发，产生更高品质的换房需求，因此对品质、环境、品牌等要求较之前的更高。 在所有受访意向者的购房动机中，改善型居住需求以38.7%的比例占据首位，并较2011年10月份有所上升；无房买房自住需求形成近三年来的较高比例，以24.8%的比例位居第二；结婚购房本次调研中依然占据较高比例，但从2011年10月的19.8%下降至12.9%；给子女购房比例本次调研中明显上升，且是在目前楼市降价态势中，需求提前释放的典型代表。 区域选择“乾坤大挪移” 次中心区域吸引力大增 对比近几年数据发现，意向购房者区域选择发生较大变化。城西近四年来首次超越市中心成为最受欢迎的区域，同时刷新了历年最高的比例，以27.1%位居第一。市中心下滑至第二，选择的比例较2011年10月略有上升。 城西再次大比例超越市中心，与区域价格发生变动不无关系，城西区域的热点板块申花、三墩等均出现较大幅度下降，而市中心板块目前售价基本未降，两者对比的情况下，配套成熟、性价比较高的城西比市中心更受意向购房者的欢迎；同时西溪湿地部分高端楼盘的品质并不亚于市中心，再加上目前城西区域的楼盘明显多于市中心，选择面也较大，因此，城西的选择率明显超越市中心。 城东板块由于城东新城的崛起、品牌开发商汇聚、楼盘供应量上升，在杭州楼市板块发展的重要性越来越明显，购房者的选择率也大幅提高，特别是在2012年3—4月，城东新城的两大楼盘——曙光之城和金色黎明大幅度降价，甚至破成本销售，引发楼市的强烈关注，其屡次开盘售罄的“日光”现象也使更多购房者关注城东新城，城东新城的知名度和影响力明显提升。 滨江板块在区域选择中一直保持较高的关注度，但2010年以来滨江发展有所沉寂，进入2012年后，受寰宇天下、钱塘帝景和半岛国际等楼盘的降价影响，滨江板块的成交量和受关注度较2011年有所提升。 城北因区域的全新规划、配套的逐渐完善和居住环境的日益提升，成为近年较受关注的区域，由于城北部分板块如桥西、祥符等降幅明显，较其他区域而言，性价比凸显。 不难看出，在杭州次中心特别是靠近市中心区域的房价大幅度下降后，这些区域对意向购房者的吸引力明显上升，如城西、市中心、城东、城北和滨江等区域选择率均有所上升，而一些前几年相对较受欢迎的近郊板块，如下沙、三墩、九堡、闲林等区域或多或少都有所下降。 购房者单价承受力大减 恢复到2010年房价接受水平 与2011年相比，意向购房者对房价的接受度出现较大变化，单价接受度最高比例点从2011年5月的1.6万元/平方米跌至1.2万元/平方米，而本次调研跌至1万元/平方米，恢复到2010年的房价接受水平。能接受2万以上单价的意向购房者比例从2011年5月的31.1%下降到7%，2万元/平方米成为一条明显的价格水平线。 实际房价的涨跌对购房者的价格接受度形成直接影响，两者步调一致，降价时，价格接受度下降，上涨时，价格接受度上升，唯一不同的，在持续上涨的楼市中，购房者对价格接受度提升较慢，属于市场加压下的“被迫”行为，而并非是主观意义上单价接受度的提升；而在下行的楼市中，购房者对价格接受度反应快速，属于主观意义上的自然接受。 本次调研显示，意向购房者对总价接受的最高比例峰值依然在100万左右的水平，占比17.1%。与历年调研相比，本次意向购房者总价承受力较2011年5月明显下降， 但与2011年10月基本持平。由此可以看出，在目前楼市大降价的背景下，意向购房者对价格的掌控出现两种不同的态势，总价基本上保持不变，但单价的接受度明显降低，单价接受度的变化是出于目前楼市现状调整的需要，总价的接受度主要根据各自家庭经济情况而定，在家庭经济未发生大变动的情况下，总价的变化相对较小。 据了解，接受调查的购房者首付承受能力明显下降，最高比例点从40-60万区间回归到40万，此比例较2011年明显升高，这也折射出目前首次置业者购房的需求，而对比历年数据，在2012年楼市大降价的背景下，受访意向购房者首付能力较前两年明显下降，对价格预期的下降，也下调了意向购房者的首付金额，预计随着降价的持续，首付金额仍存在一定的下降空间。