当前各地要继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。 ——住房城乡建设部新闻发言人 这次宏观调控的时间已经超出我们的预判，在前景未明的环境中做事，真的是非常艰难。现在回过头来看，我们做得不够稳健，面对这样的市场和政策变化，我们要改变一下。 ——绿城中国董事局主席宋卫平 虽然房地产交易市场不活跃，但房地产业受关注度丝毫不减。 6月9日，国家统计局公布数据，2012年1月-5月，房地产开发企业土地购置面积同比下降18.7%，商品房销售面积同比下降12.4%。同一天稍早时，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所等共同组成的“中国房地产TOP10研究组”发布的报告认为，在“稳增长、调结构”的基调下，未来一段时间，房地产市场将延续调整走势，市场多方博弈态势还将持续。 关于行业“持续博弈”的形势判断，从上周的两则消息也能看出端倪。6月7日晚，央行三年来首次降息，住建部紧随其后下调了公积金贷款利率；6月8日，备受煎熬的绿城房地产集团有限公司(下称“绿城”)宣布引入战略投资者九龙仓集团有限公司(下称“九龙仓”)，融资51亿港元资金。 绿城卖股权：大大有利 2011年以来，房地产企业资金链偏紧已不是秘密，紧到何种程度才是秘密。在苦盼政策利好的岁月里，众房企四处化缘，避免成为多米诺骨牌的第一张。不幸的是，绿城自去年下半年曝出卖地新闻后，一直成为被重点“怀疑”的对象。 “九龙仓的加盟，将大大有利于增强绿城的财务稳定性。”6月8日，绿城董事局主席宋卫平对外宣布，绿城通过配股形式，引入九龙仓，融资51亿港元。 数据显示，2011年年底，绿城的公司负债比率为148.7%。对于这个财务数字，宋卫平虽未在公开场合进行解读，但透过“经过18年的高速发展之后，已面临一定的内外瓶颈”的话语，不难看出，楼市宏观调控使公司“伤痕累累”。 其实，受伤的又何止绿城一家。在链家地产市场研究部陈雪看来，绿城现象并不是房地产业个案，2009年-2010年，开发商过度利用资本杠杆的现象很普遍，2012年进入偿债高峰期，资金压力高企的企业，已经很难单纯依靠清除库存实现高周转。 房企“化缘”在所难免。据记者了解，绿城将发行两批共近4.9亿股新股，认购价为每股5.2港元，较股份停牌前收市价5.35港元折让2.8%，股份涉资25.48亿港元。另外，绿城还向九龙仓发行价值25.5亿港元的永久次级可换股证券。 数据显示，完成两次配股后，九龙仓将持有绿城24.6%股权，成为绿城第二大股东。绿城中国董事长宋卫平及总裁寿柏年的股权将被分别稀释至25.4%和18.1%。值得注意的是，如果兑换可换股证券后，宋卫平所持有的绿城股份将被进一步稀释至21.9%，九龙仓持股升至35.1%，成为绿城第一大股东。 对于大股东地位，宋卫平颇为“大度”，笑称“已经突破‘第一大股东’这个禁锢”，戏言“在这个公司做一个董事长，或者做普通员工，或者做一个看门的也可以。” 事实上，根据协议，九龙仓3年内不可以把该批可换股证券换股，因为绿城准备3年内赎回，所以九龙仓不可能成为第一大股东。对此，九龙仓负责人吴天海也表示，“虽然理论上及数字上九龙仓有可能成为最大股东，但相信绿城能在5年限期内赎回有关可换股证券。” 房价走势：没法降价？ 绿城此次配股完成后，公司净资产负债率将由140%降至89%。“未来会把比率控制至稳定范围。”宋卫平称，今年绿城的目标是图生存、促转型，今年会采用腾挪的形式求生存，不会再用高负债形式去发展，腾挪的目标是100亿元。 宋卫平坦言，内地调控时间已经超出预期，公司过往做法很不稳健，因此决定引入作风稳健的九龙仓以解决公司财困。资料显示，自2011年以来，为了缓解资金紧张，绿城已合计出售6个项目，回笼近60亿元现金，SOHO中国、融创中国都是其买家。 杨红旭认为，房企筹措资金，首先考虑的是银行信贷，其次是降价促销，最后才会卖股、卖地、卖项目。因此，部分房企出售资产，正反映资金链趋于紧张。 研究报告显示，2011年全年，全国房地产开发企业资金状况综合指数得分为0.60，资金状况处于“紧张”的蓝色区间，但是今年第一季度房企资金面将进一步恶化。 上述报告指出，一方面，根据2012年1月－2月份房地产市场开发与销售数据可以预计，除去季节性因素影响，商品房销售量同比下降，预计2012年第一季度，房地产开发企业资金紧张的问题将会恶化，可能接近甚至低于2008年水平。另一方面，今年房地产开发企业资金来源中自筹资金比重创下历史新高，预计未来，自这一比重仍将进一步提高。 至于房价的下一步走向，宋卫平6月8日给记者的回答是“绿城的房子是没有办法大幅降价，只能做适当的优惠，因为它的成本和价值就在那里。”投资者不禁想问，绿城愿意卖股权，愿意卖地，甚至愿意“未来如果有好的合作伙伴，不排除再次合作”，但是绿城为何不愿再降房价？ 利率下调：先喘口气 底气也许缘于宏观政策的微调。 6月7日晚间，央行3年来首次宣布降息0.25个百分点，此外央行还将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。 随后，6月8日，住建部也宣布下调个人住房公积金贷款利率，五年期以上贷款利率下调至4.70%。 一般来说，降息对市场预期的影响体现在两个方面：一是降息给市场的第一感觉往往是经济形势比较严峻了，保增长的需求迫切了，那么房地产调控政策会否放松呢？二是降息将直接降低购房者的成本，也可部分缓解开发商的资金压力，那么，房价是否会重拾升势？ “今年信贷政策比2011年有了明显的松动，尽管放松银根是为了稳增长，并不是要救楼市，但房地产行业仍将从降息中受益。”一位房企内部人士告诉记者，对大部分开发商而言，降息是利好消息，贷款利率下调意味着开发商从银行贷款的利率更低，融资成本更低，加上市场的回暖，开发商的资金压力得以缓解。 中国房地产信息集团分析师薛建雄对记者表示，结合此前很多城市出台的微调政策，比如，调整普通住宅标准、公积金政策松绑、减税或补贴等政策，救市的“组合拳”已经形成，预计市场后期还会进一步回暖。 海通证券分析认为，从历史规律看，降息周期中地产销售和地产股在首次降息6个月之内都有明显好转。此外，本次央行同时将银行利率浮动区间下限进一步扩大。目前“稳刚需”政策意图明显，不排除后期首次购买普通住房享受八折优惠利率(此前最高利率优惠是八五折)。 不过，爱建证券分析认为，房地产调控的基调仍然没有改变，货币政策的宽松能否惠及房地产行业仍然要看中央对房地产行业的态度以及银行对利益权衡后的选择。此外，购房成本的降低对需求的刺激更多的也将是对首套刚需的刺激，且一次降息的实质影响程度也有限。 在中原地产研究部总监宋会雍看来，短期内，限购政策不会取消，房价也不会有很大变动。未来楼市如何还取决于买卖双方的博弈结果