每经记者胡廷鸿发自东莞4月16日，在东莞万科棠越，一场特殊的自行车比赛在这里举行。万科总裁郁亮摒弃了一贯严谨、稳重的职业经理人形象，以一身专业骑行服出场亮相，显得坚毅有活力。在长达5个多小时的交流过程中，《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）与郁亮共同完成了6公里的山间骑行，还就万科公司近期的商业地产、融资、保障房等热点话题进行了探讨。行业领跑不只是规模。 NBD：现在很多开发商在开会的时候，都拿中海毛利率第一来议论，你怎么看？万科有没有在这方面做第一的打算？ 郁亮：这方面他们做得比我们优秀，向他们学习。当然，股东希望我们这样做，其实恒大、万科、中海毛利率都一样超过29%，最后毛利、净利我们比他们少，但我们研发费用比他们投入多。有些方面也在提高，我们也希望在这方面做第一。现在，万科销售规模确实第一，我们遥遥领先。所谓行业第一，就是行业领跑的概念。领跑的概念不只是规模，还有对整个行业质量水准的提升做出贡献。 但我们不赞成通过提高毛利润水平去衡量第一，可以通过其他去衡量，比如能够提高对股东的投资回报水平，我们用EVA（经济增加值），这个衡量指标可能会准确一些。 快速周转的企业与不是快速周转的（企业）本身毛利水平有差距，我们谈股东回报是真实价值的创造。住宅质量和绿色住宅都走在前面了，这些方面我们投入了。尽管（现在）比起别人我们是少赚了一点，但从长远看，这是可以转化为竞争力的。跟华润合作是为了股东利益 NBD：这几年，万科的开发量很大，在一两年之内资金会不会有问题？今年会融资吗？ 郁亮：现在我们手里有370多亿元现金，只要不买地，是不缺钱的。今年没有（融资计划），资本市场也没有条件给你，我们已经有四年没有在资本市场融资了，发展一样很快。 NBD：能谈一下万科跟华润的融资合作吗？ 郁亮：这只是一个合作议案，到时有了具体的项目再公布，因为这是需要先批准的，才能操作。 NBD：刚才您提到万科四年没有融资，是不需要融资还是什么原因？ 郁亮：如果有合适的融资机会或融资渠道，我们也需要，问题是现在没有窗口融资。过去我们也反思，是不是可以减少向股东要钱。除了向股东要钱之外，我们可以向其他对象要钱，我们跟外企、央企、民营企业都有合作。与别人的合作不会影响股东利益，反而是增加股东利益的，赚更多钱回来对新老股东都是一样的回报。 应该说，现在万科的发展模式，对股东资本的依赖不像过去那么大。 NBD：万科跟华润的合作会怎么样？ 郁亮：我们跟华润的合作不超过44.2亿元，比起万科两千多亿的总资产来说，这个比例是微不足道的。原来买一块地的钱，现在通过合作可以买两块地回来，就是我们做了两块地，成本上就会便宜点。保障房建设需要完善机制 NBD：现在大家都比较关心的保障房建设，万科有没有介入？深圳今年计划建7.5万套，万科能分到多少？ 郁亮：我们已经在做了，去年为止我们做了300多万平方米。但我们确实没有找到（建保障房）赚钱的路，能不能赚钱还是问题。 NBD：现在不是在做河北的保障房吗？ 郁亮：现在我们有这个意愿，正在落实当中，我们出技术和资金去帮助做这件事情。利润率有多高我不知道，正常情况，3％～5%的利润可能会给的，但我们的目标是，只要不损害股东利益，给我一块钱利润我都干。 NBD：现在房地产市场限购和限贷、限价，保障房投入也在挤占商品房的市场。你如何看这个问题？ 郁亮：调控的目的是让更多人有房子住，保障房建多了，更多人有房子住了，就解决了很大一块市场需求。至于说未来市场上，保障房都做得很好了，商品房市场还不放开，就是有问题了。比如说，改善住房需求就不需要**来解决。 现在我很赞同一个观点：（保障房）制度建设无比重要。目前这个制度设计基本缺失，保障房的进入和退出机制都没有。**房价控制目标一定能做到 NBD：深圳现在出台房价控制目标，房价涨幅不能超过10%，万科有什么实际措施去响应和应对？你有被**约谈吗？ 郁亮：房价控制目标很严，任何政策我们都得无条件服从，不存在响应不响应的问题。**的方法很多，要做一定可以做到的。（万科）这么老实的孩子，怎么会被**约谈呢？ NBD：万科一直是走快速周转的道路，现在深圳预售备案制度改变会对万科的销售产生多大影响？ 郁亮：快速周转是我们的一贯策略，个别行政手段或许对个别项目有影响，但总体对我们不会有太大影响。我们态度很积极，我们还是比别人销售快。 NBD：有中介称，根据2008年的经验，在万科、恒大楼盘比较多的城市，其他企业营销难度比较大，现在万科会不会也相应降价？ 郁亮：历史不是简单重复的，现在的调控跟2008年不一样，说实话2008年降价能解决问题。现在是顾客没有买房资格，所以这就更考验营销水平。 NBD：今年成交情况不理想，万科会不会推迟开盘？ 郁亮：万科不会推迟开盘。我们还是快速周转、战略纵深的销售策略，2008年我们制定这个策略时，就预计到未来宏观调控会处于一个长期过程之中，目前**出台的各种政策都没有超出我们之前的预期。商业地产泡沫比住宅厉害 NBD：招商地产[25.21-0.36% 股吧 研报]董事长林少斌在股东大会提到前海地区开发规划正在制定过程中，万科以后将会以何种形式参与到前海开发中去？ 郁亮：关于前海，我们也有兴趣参与，去年深圳才卖了320万平方米商品住宅，这个数字在逐年缩小。我们要跟随行业趋势发展，（深圳）有三个区**的综合体是我们在做的。现在城市发展已经走到一个新的阶段，我们万科也要跟这个新的发展形势相适应。但是我们的产品里面，未来五年80%还是住宅，我们对商业地产还是很恐惧的，万一商业地产形成泡沫，一哄而上的话，比住宅厉害。 NBD：商业地产有泡沫化的倾向吗？ 郁亮：我觉得有一哄而上的感觉。我们可以看别人做得怎么样。另外要看金融工具做得怎么样？楼盘需要金融工具的时候，我们可以通过金融工具套现出来。万科商业地产目前只占5%左右，如果有金融工具参与，我们会做得大胆一些，没有，就会小心一些。 NBD：香港商业地产已经很成熟发达了，你们有没有选择哪一家开发商作为学习研究的榜样？ 郁亮：我觉得香港企业做得不错的，更多是靠眼光赚钱，他们在大家对商业地产没有认识的时候，在最好的地段拿到地，有时候这种模式不太可能被复制。其实万科面临最大的问题是社区商业配套，商业配套做好了，就能推动住宅销售。