都说现在是个刚需市场，但这几个月以来，不少高端住宅，包括别墅、排屋、市中心豪宅的销售情况出乎意料地好。 调控以来，高端类住宅一直是受影响最大的，现在为何会放量？究竟是市场确有所需求，还是内有乾坤？一位温州购房团成员W先生向记者讲述了他去年来在杭州投资买高端住宅的真实经历，在这个温州人看来，“现在买豪宅，折扣大、风险小，是挺保险的一种投资方式。”当然，这样的“保险”是因为开发商许以一定的投资承诺。 从去年11月以来，W先生与他的温州购房团和开发商经历了三波谈判，最终有了让他们最满意的方案。 ●第一回合：去年11月 开发商的筹码：给出团购低折扣 温州购房团回应：懒得理会 用低折扣吸引温州团，这招并不新鲜。W先生说， 2010年4月，当时杭州楼市行情也不好，他们和某知名房企一高端公寓达成协议，以8折的团购价买了一批房子。 在这波调控中，低折扣团购仍是开发商最先想打动温州购房团的。 W先生说：“大概在2011年10月房交会后，很多高端物业的开发商资金出现缺口，他们开始急了，陆续找我们谈团购，希望可以回笼点资金。”W先生说。不过，此旧招这次却不怎么“灵光”了。 “他们(开发商)给的折扣一般在7.5~8折左右，而团购项目一般最少是2000万起。”W先生表示，当时他所在购房团的很多成员认为，房子短时间内不会涨，且这些高端豪宅往往都以奢华为卖点，对资金要求很大，即使团购也不会是大量购买，换句话说，开发商回笼的资金不过是杯水车薪，开发商若没有其他融资途径，后续是否有足够的资金保证工程完工交付都未可知。 “我们大家都觉得投资风险过大。” W先生说，“当时，开发商电话打来要求面谈，我们基本是礼貌回绝，连项目都没兴趣去了解。” 第二回合：今年3月 开发商的筹码：签纸质合同，给予“返点” 温州购房团回应：有下单的，更多的选择观望 “今年元旦前后，有消息传出，开发商愿意以‘返点’的方式要求我们融资，一年的回报大约在18%~24%左右，房子作为‘抵押物’暂时‘卖’给我们。房子也会签约，但考虑到购房资格问题，开发商承诺我们只签纸质合约。”W先生透露，大概在今年3~6月，他们中一些人手上有资金闲置，同时愿意冒些风险的人，“买”进了部分房源。 房源有了成交，资金不再紧张，开发商一方面松了口气，但另一方面也要做好表面工作。事实上，媒体也曾对一些号称热卖但网上成交率并不高的楼盘做过质疑，但开发商一般对外称，房源是“内部员工”认购的，所以才没上网。 不过，尽管以这种方式消化了部分房源，但W先生告知记者，以这种方式“买”房的投资客并不多，毕竟纸质合同相对是没有保障的。“我个人来说，还是觉得这样的融资方式不够安全，所以还是选择再观望一段时间，大部分同行也跟我持一样的看法。”他说。 第三回合：今年7月 开发商的筹码：网上签约，一年20%的回报率 温州购房团回应：双赢方式，开始下单 就在2个多月前，W先生接到一知名房企的电话，称承诺购入某楼盘房源后，年回报率为20%。“相比前几个月签纸质合同‘融资’的方法，他们有了新合作方式。即帮我们获得购房资格，网上签约。交房后，在办出三证之前，帮我们寻找买家，若达不到预期年回报率，可选择退房，开发商会按照承诺的回报率，直接返现。”W先生表示，这样的投资，十分保险。 据W先生说，该楼盘为市中心豪宅大盘，W先生跟几位朋友到现场看了下房，很快与开发商谈妥了价格，约为3.5万元/平方米，相当于原价的7折。他们一次性购入了七八套大户型房源，单套房源的总价在900万元左右。至于购房资格，W先生说，他们几乎都借用了亲朋好友的身份证，以补交社保或个税的方式获得。 “让我进一步放心的是，他们(开发商)还跟我们签下协议，如果在交付办房产证之前，有人看上了我们手里持有的房源(前提是高于回报率的价格)，而我们也愿意出手，开发商会到相关部门做退房手续，将房源转售，利润全部归我们所有。”W先生很满意这样的条件。如此一来，不管是退房补差，还是转手再售，房子都不用交税，且操作方便，性价比较高。“这是一个双赢的合作方式。”W先生评价。(